Cadastro Imobiliário Brasileiro é o identificador único do imóvel que centraliza dados físicos, fiscais e jurídicos. Ele integra informações no Sinter, facilita consultas, reduz riscos na compra e venda e garante mais segurança na regularização.
O processo de compra de um imóvel vai muito além da escolha de um apartamento e de ser aprovado no financiamento para ter a tão sonhada casa própria. Antes, existem burocracias e regulamentações a serem consideradas, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
Funcionando com uma espécie de CPF do imóvel, um dos principais objetivos do CIB é conferir mais segurança jurídica e fiscal ao consumidor. O código único de nível nacional, permite a consulta de qualquer lugar para verificar a situação do empreendimento.
Neste conteúdo você vai entender o que é, como funciona, responsáveis e tipos de imóveis que necessitam desse cadastro. Continue lendo, veja a influência do CIB sobre os impostos e como realizar a consulta.
O que é o cadastro imobiliário brasileiro?
Consiste em um identificador único, vinculado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que reúne informações sobre todos os imóveis do país e organiza dados para controle, gestão e planejamento urbano.
Foi instituído pela LC 214, de 16/1/25, por ocasião da reforma tributária, que criou o IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS, direcionando as novas regras do cadastro nacional de imóveis.
Seu surgimento nasceu da necessidade de conectar as inscrições dos cadastros de origem, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), administrado pelo Incra, e o cadastro de imóveis urbanos, administrado pelas prefeituras municipais.
Com isso, tudo o que disser respeito a determinado imóvel estará centralizado em um mesmo banco de dados, facilitando a consulta e verificação. A utilização do cadastro é ampla, desde escriturações, registros e contratos de financiamento, até movimentações fiscais relacionadas ao imóvel.
Em resumo, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, serve às atividades de:
- planejamento urbano;
- fiscalização;
- controle de impostos;
- suporte a financiamentos – maior transparência, segurança e eficiência nas transações imobiliárias.
Prazos para implementação do CIB
Após a aprovação e homologação da integração, o processo de implantação do CIB com abrangência nacional será feito por etapas, obedecendo o seguinte cronograma:
Até 1º de janeiro de 2026:
- adequação dos sistemas nos Órgãos da União e cartórios para fornecer dados ao CIB;
- adoção do código CIB nos cadastros realizados nas capitais dos estados e o Distrito Federal;
- início da integração com o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).
Até 1º de janeiro de 2027:
- obrigatoriedade de integração e unificação dos dados e informações imobiliárias baseadas no CIB, em todos os municípios e estados;
- utilização obrigatória do C em transações imobiliárias, documentos fiscais e registros cartoriais;
- o código CIB deverá constar em notas fiscais de obras, escrituras e registros.
Qual a diferença entre cadastro imobiliário brasileiro e registro de imóveis?
Os documentos possuem propósitos distintos, porém essenciais em todo processo de aquisição imobiliária. Com isso, é fundamental conhecer as características de cada um para não confundir e, acima de tudo, não ignorar a necessidade. Veja:
Cadastro Imobiliário
Tem finalidade administrativa e fiscal, trazendo a descrição das características físicas do imóvel, como área e localização, para auxiliar na cobrança de impostos. A Receita Federal é o órgão responsável por sua geração, tomando como base o código único já mencionado.
Registro de Imóveis
Já o registro tem natureza jurídica e de publicidade, formalizando a transferência de propriedade e outros direitos sobre o imóvel, realizado pelo Cartório de Registro de Imóvel, onde o imóvel está localizado, tendo como base o número de matrícula.
Enquanto o CIB gera um número de referência para fins de tributação, o Registro de Imóveis cria segurança jurídica e assegura a propriedade para terceiros — juntos, são essenciais na avaliação e negociação de imóveis.
Vale dizer que a falta do cadastro imobiliário e o não registro do imóvel pode acarretar consequências graves:
- Ausência do CIB: risco de multas administrativas, cobrança de tributos retroativos pelo Fisco com juros (em caso de divergências) restrição na emissão de certidões negativas e/ou dificuldades em operações como venda, compra ou financiamento de imóveis.
- Ausência do registro do imóvel: dificuldade de venda do imóvel, risco de perda para terceiros ou para o vendedor, impossibilidade de financiamento, problemas de inventário e herança de dívidas contraídas pelo antigo proprietário.
Quais tipos de imóveis estão incluídos no cadastro imobiliário brasileiro?
Na lista de imóveis urbanos e rurais que devem ser incluídos no cadastro imobiliário constam casas, apartamentos, terrenos e fazendas. Um imóvel não regularizado, ou seja, sem o devido registro em cartório, impede a obtenção do código único, o número identificador do CIB.
Impacto tributário
O CIB é, hoje, a base oficial de dados utilizada pelas prefeituras para calcular o valor de impostos devidos como Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Impacto nos financiamentos
Os bancos e instituições financeiras adotam o Cadastro Imobiliário Brasileiro como um dos pré-requisitos para a aprovação e concessão do financiamento. O CIB faz parte das regularidades impostas, já que sem o cadastro ou registro, não é possível financiar um imóvel.
Considerando que o financiamento é uma espécie de empréstimo tendo o imóvel como garantia, ter o identificador é fator obrigatório. O investimento é alto e a regularidade aumenta as garantias e confiabilidade, estimulando uma decisão favorável ao solicitante.
Diferença para planta do imóvel
Como o Cadastro Imobiliário Brasileiro reúne informações físicas e geográficas sobre a área do imóvel, sua localização, e dados de georreferenciamento, é comum que muitos confundam com a planta do imóvel, que nada mais é do que um desenho técnico e gráfico que representa o imóvel no espaço que será ocupado — dimensões, layout, características e detalhes construtivos.
Por que é tão importante consultar o cadastro imobiliário brasileiro?
A consulta e certificação do cadastro é um alívio em meio a formalidades e burocracias próprias do processo de compra de imóvel. O CIB oferece benefícios práticos aos proprietários e futuros proprietários de imóveis, seja casa, apartamento ou fazenda:
- segurança jurídica: o cadastro imobiliário ajuda na redução de fraudes, evitando a sobreposição de registros, por exemplo;
- maior transparência e agilidade: com o imóvel devidamente cadastrado será mais fácil e rápido buscar os dados e providenciar documentos importantes como escrituras e registros, além de contratos de locação ou financiamentos
- fiscalização e cálculo mais confiáveis: cruzamento de dados mais preciso por parte da Receita Federal e cálculo de ITBI e IPTU com recolhimento tributário municipal adequado;
- confiabilidade da negociação: maior confiança e segurança para as partes envolvidas durante o processo de compra e venda imobiliária;
- conformidade e regularização: a existência de um código único para o imóvel consultado, valida o cadastro junto à prefeitura e órgãos competentes, viabilizando as operações subsequentes — compra e venda, regularização de construções, inventários e obtenção de financiamentos bancários.
Para saber qual é o código único de um imóvel, basta acessar o Extrato da Consulta Descritiva e Gráfica do Cadastro Imobiliário Brasileiro (e-CIB), emitido pelo site da Receita Federal ou do Portal único do Governo Federal.
Consultar o cadastro, estar com a documentação em dia e buscar informações junto a órgãos oficiais ou especialistas é essencial para a segurança de quem pretende comprar um imóvel e evitar dores de cabeça e possíveis prejuízos.
Gostou do artigo? Então aproveite para se informar ainda mais conhecendo as principais diferenças entre um imovel irregular e um imóvel regularizado.
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